Общее имущество собственников многоквартирного дома

Что такое общее имущество многоквартирного дома?

При приобретении квартиры в многоквартирном жилом доме новый собственник, как правило, не задумывается о том, что кроме квартиры он приобретает долю в общем имуществе многоквартирного дома.

Доля в общем имуществе фактически не выделяется – это не конкретный сантиметр, метр или иная единица, а представляет собой право на все общее имущество, которое в свою очередь порождает обязанность и ответственность за судьбу такого имущества. Давайте определим, что же собственник квартиры своеобразным бонусом получает к своей квартире, то есть определимся, что входит в состав общего имущества.

Предметы, относящиеся к общему имуществу, определяет ряд нормативных актов, к ним  относится ЖК РФ и Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Постановление № 491).

Согласно указанным актам в состав общего имущества входят:

• помещения в доме, которые не являются частью квартир и используются для обслуживания жильцов, включая лестничные пролеты и площадки, лестницы, лифты, лифтовые и прочие шахты, коридоры, технические этажи, подвалы и чердаки с инженерными коммуникациями;

• другие помещения в многоквартирном доме, которые не принадлежат жильцам и используются для удовлетворения социально-бытовых потребностей и организации досуга собственников помещений, включая зоны отдыха, спортивные площадки, места для культурного времяпровождения и детского развития;

• крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

• земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Закрытого и исчерпывающего перечня определяющего состав общего имущества нет по причине того, что все дома уникальные и разные, даже если относятся к «типовой серии». Разница между домами может быть не только во внешнем виде, материале конструкций, но и в оборудовании. Оборудование отличается функциональностью, сроком службы, маркой производителя, страной изготовителем и многими другими признаками.

Таким образом, все, что находится в доме и не является квартирой или нежилым помещением частной собственности, принадлежит Вам.

В данном случае, обратной стороной права собственности является обязанность по несению расходов на его содержание и наличие рисков, связанных с повреждением и/или утратой такого имущества. Кроме материальной ответственности за имущество, поскольку оно общее, возникает вопрос:

«Как всем собственником этого общего имущества совместно распоряжаться им и отвечать за него?».

Для того чтобы дом жил нормальной жизнью, его необходимо надлежащим образом эксплуатировать. Для надлежащей эксплуатации и управления общим имуществом законодатель предложил несколько способов. В Вашем доме реализован способ управления, который является наиболее эффективным и распространённым – управление многоквартирным домом управляющей организацией.

Перечень работ и услуг который должен осуществляться в многоквартирном доме определен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме». Из самого названия данного Постановления, такой перечень является минимальным и не предусматривает неординарных случаев, связанных с преждевременным выходом из строя общего имущества собственников - поломки посторонним лицом, хищение и т.д. Поэтому стоит различать «содержание и ремонт жилого/нежилого помещения», и «восстановительную эксплуатацию».

За «содержание и ремонт жилого/нежилого помещения» полностью отвечает управляющая организация в рамках перечня и размера платы, которую оплачивает собственник. У Вас может возникнуть вопрос:

«Разве управляющая организация не должна восстанавливать имущество, которое было украдено либо повреждено за счет денежных средств, которые собственники платят каждый месяц по единому платежному документу за содержание и ремонт жилого помещения?» - ответ на такой вопрос: – «нет».

Мы постараемся объяснить, почему.

Правовое положение управляющей организации и собственников помещений (общего имущества) определено законодателем. Для того чтобы консолидировать нормы, которые разбросаны по разным нормативным актам, между управляющей организацией и собственниками заключается договор управления, который по своей сути является «выжимкой из законов».

Таким образом, между собственником и управляющей организацией существуют договорные правоотношения, возникающие на базе закона.

Договор управления. Согласно п.2 ст.162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) должна оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Надлежащее содержание и ремонт общего имущества. На основании пп. «б» п.10 Правил Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» управляющая организация должна обеспечивать его сохранность, при этом обязательства управляющей организации ограничиваются естественным износом общего имущества, т.е. обязанности управляющей организации не могут превышать обязательств собственников помещений.

Это все теория, давайте рассмотрим пример – задачу и попробуем решить:

Условия задачи.

Дано:

·      Многоквартирный дом без охраны мест общего пользования, пропускного режима, без камер наблюдения на каждом этаже и в лифтах, т.е. обычный дом.

·      Управляющая организация, у которой имеются только денежные средства, которые вносят собственники за услугу «содержание жилого/нежилого помещения» согласно минимальному перечню работ и услуг.

·      100 рублей на обслуживание стен подъезда в месяц (осмотреть, при необходимости подкрасить небольшой участок стены, которую по случайности слегка кто-то поцарапал до проведения косметического ремонта подъезда) из платы за услугу «содержание жилого/нежилого помещения».

·      Неустановленные лица (каждый уже сам представит себе либо маргинальных лиц, либо подростков, граждан в состоянии различного рода опьянениях, приезжих лиц и т.д.).

·      Баллончик краски в руках неустановленных лиц.

·      Отсутствие свидетелей (в ночное время).

Каков итог?

Итог действий таких лиц понятен – ущерб будет причинен не на предусмотренных договором 100 рублей, а в десятки раз больше.

В реальности, правоохранительным органам поймать виновных крайне сложно. Управляющая организация по каждому такому факту обращается в полицию.

Получаем ситуацию, когда из-за действия посторонних лиц, при отсутствии вины собственников и управляющей организации, финансовая нагрузка выросла. Поскольку увеличение нагрузки не входит в плату за «содержание жилого/нежилого помещения», то не может быть отнесена на управляющую организацию. Для наглядного примера мы подготовили для Вас памятку:

Поскольку на управляющую организацию возложена обязанность по содержанию общего имущества, то управляющая организация принимает меры по оперативному устранению нанесенного ущерба. После устранения ущерба за счет средств управляющей организации (в том числе за счет заемных), управляющая организация получает право на возмещения понесенных затрат.

Отметим, что современные многоквартирные дома оснащены сложным и дорогостоящим оборудованием (как космические корабли, только в космос не летают), в связи с чем являются «лакомым кусочком» для различного рода мошенников и воров. Разрисованные стены или разбитые окна являются, пожалуй, наименьшем из зол, ужаснее последствия, когда происходит хищение или повреждение оборудования ИТП (дом без горячей воды и тепла), лифта (мало удовольствия на 17 или 25 этаж идти пешком), систем пожаротушения. Управляющая организация, ввиду того, что под управлением находится не один дом, имеет возможность оперативно реагировать на чрезвычайные обстоятельства и изыскивать средства для их устранения, чтобы собственники не почувствовали неудобства.

Ссылки на законодательство:

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Согласно ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с ч. 1. ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Законом и договором управления на управляющую организацию не возложены обязанности по несению рисков, связанных с хищением, случайной гибелью, либо иных обстоятельств повреждения, либо утраты общего имущества.

На этом все, рекомендуем Вам также ознакомиться с видео на эту тему по  ссылке